EL RIESGO SOCIAL EN EL CONTEXTO DEL SECTOR INMOBILIARIO Y LA ACTIVIDAD VALUATORIA EN COLOMBIA

EL RIESGO SOCIAL EN EL CONTEXTO DEL SECTOR INMOBILIARIO Y LA ACTIVIDAD VALUATORIA EN COLOMBIA

 

John Eric Rhenals Turriago[1]

 

La entrada en vigencia y reglamentación de la Ley 1673 de 2013, provocó serias transformaciones y responsabilidades en el ejercicio de la actividad profesional tanto del sector inmobiliario como de la actividad valuatoria en todo el territorio nacional, por primera vez, una legislación paso a definir lo que significaba en un Estado Constitucional como el nuestro, las nociones de Sector Inmobiliario, valuación, avaluó corporativo y avaluador, en función a la protección del Derecho Fundamental de la propiedad y el acceso a la misma con transparencia, blindando a compradores y vendedores o  al Estado de posibles  engaños. El primero de tales conceptos, determina al Sector Inmobiliario como un sección de la economía nacional compuesto por “las actividades y servicios inmobiliarios” tales como: la valuación de todo tipo de inmuebles, venta o compra, administración, construcción, y/ o arrendamiento de inmuebles, promoción y comercialización de proyectos inmobiliarios, consultoría inmobiliaria, entre otras actividades relacionadas con los anteriores negocios.

El marco constitucional y legal de la definición descrita, obedece en su fondo a una directa relación entre este sistema económico y los conceptos restantes, atendiendo a las repercusiones sociales y jurídicas que potencialmente estas actividades y servicios pueden llegar a acarrear a la comunidad. De allí, la justificación de exigirse en primer lugar, una debida y reconocida formación profesional para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes, así como la  inscripción ante un Registro Abierto de Avaluadores (avaluador), cualificación que se evidencia  en la experiencia demostrada por el profesional al momento de aplicar métodos, técnicas, criterios y herramientas necesarios y pertinentes (valuación), dando como resultado un dictamen de valuación denominado avalúo, cuya connotación se amplifica y maximiza cuando es realizado por un gremio o lonja de propiedad raíz, dado que en términos literales de la novedosa regulación, la valuación de bienes debidamente realizada fomenta la transparencia y equidad entre las personas y entre estas y el Estado Colombiano.

Paralelamente, al anterior escenario también recientemente fue expedida la Ley 1796 de 2016 por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento del ejercicio de la función pública sobre la materia. Legislación que obliga, a que todas las edificaciones cuyo predio o predios permitan superar más de dos mil (2.000) metros cuadrados de área construida, independientemente de su uso, sean sometidas a una supervisión técnica independiente del constructor, de acuerdo con lo establecido en dicha ley y en los decretos reglamentarios correspondientes; exigencia que conllevará a la expedición de la  denominada “certificación Técnica de Ocupación de una de una vivienda nueva” para que dentro de los diez años siguientes, en el evento en que se configuren cualquiera de las situaciones señaladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, el constructor o el enajenador de vivienda nueva, reconozca los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que puedan verse afectados.

Todo el sentido y alcance del sistema de principios e intuiciones indicadas, adquieren su mayor importancia cuando el legislador vincula directamente y soporta la razón de ser de los mismos, a la doctrina del riesgo social que enmarca la esencia del objeto de la Ley 1673 de 2013 y 1796 de 2016 . Respecto al concepto de riesgo social, la Corte Constitucional dispuso en la Sentencia C-964 de 1999 que “todas las actividades tienen una implicación social inevitable, pues es difícil concebir un oficio que no trascienda de la esfera individual”. Por esto, en la misma providencia el Tribunal supralegal ha preferido utilizar el sentido de riesgo social de carácter restrictivo y ha establecido que, “el concepto de riesgo social no se refiere a la protección constitucional contra contingencias individuales eventuales sino al amparo del interés general, esto es, a la defensa y salvaguarda de intereses colectivos que se materializan en la protección de los derechos constitucionales de los posibles usuarios del servicio

Dicho de otra manera, la aplicación de esta doctrina busca prevenir y proteger los intereses de la colectividad que podrían resultar afectados por las impericias profesionales. A partir de lo expuesto con antelación, es factible llegar a las siguientes conclusiones: (i) la profesión de ingeniero, la profesión de arquitecto así como la profesión de constructores en arquitectura  e ingeniería son todas ellas profesiones que involucran un claro riesgo social; (ii) la exigencia de aportar un título académico de idoneidad se predica de todas estas profesiones sin excepción; (iii) lo anterior no significa, sin embargo, que el ámbito de ejercicio de la profesión de ingeniero, la de arquitecto y la de constructores arquitectos e ingenieros sea el mismo. Si bien es cierto algunas de las tareas desempeñadas por todos estos profesionales se traslapan, el contexto en el que efectúan su tarea cada uno de ellos es distinto; se exige, para tales efectos, habilidades y capacitación diferentes. Cada una de estas profesiones genera, a su turno, unas responsabilidades específicas.

Finalmente, hay que decir que este nuevo instituto deberá inevitablemente modificar la cultura y administración en la prevención de riesgo legal y social de forma individual, organizacional y gremial en favor de la dignificación y enaltecimiento de sector inmobiliario y avaluador, que tiene como objetivo primordial, proteger y evitar vulnerar los derechos fundamentales de sus clientes y usuarios.

[1] John Eric Rhenals Turriago Abogado, especialista en Derecho Procesal Civil, Magister en Derecho y Doctorando en Ciencias Sociales y Jurídicas, asesor y consultor jurídico de la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla  ( Atlántico) y gerente general de la firma Gestores Legales & consultores especializados.