REPERCUSIONES DE LA LEY 1673 EN LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO PROFESIONAL DE AVALÚO PARA LA GESTIÓN PREDIAL.

Repercusiones de la Ley 1673 en la prestación del servicio profesional de Avalúo para la Gestión Predial

 

A partir de la entrada en vigencia de la Ley 1673 del 2013, los servicios profesionales de valoración para los tasadores colombianos, están regulados por un Marco Legal, que ha ido cambiando para reglamentar su cumplimiento.

Por ello, fue promulgado el Decreto Reglamentario N° 556 del 2014, de la Ley 1673, y se promulgaron las leyes 1682 (de Infraestructura) del 2013 y la 1742 del 2014 mediante las cuales se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte, agua potable y saneamiento básico, y los demás sectores que requieran expropiación en proyectos de inversión que adelante el Estado y además se reguló la idoneidad de los valuadores para la aplicación de la ya vigente Ley 1274 del 2009 (de hidrocarburos).

Todos estos procesos en Colombia, enmarcados en la totalidad de las actividades necesarias o requeridas para adelantar la Gestión Predial de las Matrículas Inmobiliarias, afectadas por causas de interés general o de utilidad pública, ahora solo pueden ser atendidos y valorados por profesionales calificados, y certificado por el Registro Nacional de Avaluadores RNA®, bajo la NORMA de reconocimiento internacional ISO 17024 para acreditación de competencias en servicios profesionales. Además, deben contar según la Ley 1673 a partir del 12 de Mayo del 2018, con su inscripción en una Entidad Autoreguladora de Avaluadores (ERA), que en la actualidad ya está reconocida por la Superintendencia de Industria y Comercio, la primera de estas entidades con la razón social Autoreguladora Nacional de Avaluadores (ANA).

De esta manera, las ofertas para una propuesta de la Adquisición Predial en la modalidad de Voluntaria o Forzosa, se hace por solicitud directa de un operador de servicios públicos o un concesionario, por poner un ejemplo y la estimación de la cuantía indemnizatoria se hace fundamental, y su contenido resulta obligatorio que sea sustentable ante terceros que tienen el derecho de controvertirlo dentro de los términos de ley, si así lo consideran pertinente, pero que para que un juez considere tal controversia, la misma debe ser objetiva y totalmente razonada y sustentada.

En consecuencia y por lo enumerado anteriormente, hoy por hoy, resulta irresponsable y riesgoso para los valuadores colombianos asumir roles, para los que no se dispone de la capacidad y de la formación profesional ACREDITADA de manera formal, so pena de ser acosados de ejercicio ilegal de la profesión, con las consecuencias jurídicas civiles y penales que ello acarrearía.

Los numerosos cambios de tipo legal y de jurisprudencia de las altas cortes, que en la actualidad rigen todos los procesos de Gestión predial, Garantías prendarias, Sucesorales, Catastrales, etc., cuyo origen se presenta por causa de obras de interés general o de utilidad pública, fiscales, tributarios judiciales, e Hipotecarios, por citar algunos, en búsqueda de disponer de una adecuada interpretación del alcance de los servicios ofrecidos, es prudente verificar y tomar en cuenta todas las diferentes  consideraciones que en cada caso particular se configuren como pertinentes. Por ser de mucha actualidad los encargos valuatorios para las Obras de Infraestructura (Vialidad 4G), o de Servidumbres de paso (Oleoductos o Electroductos, por ejemplo), haremos mención específica de las siguientes consideraciones:

  1. Cuando de Gestión Predial se trata, se deben estudiar de manera individual, no fajas de tierra, sino afectaciones sobre todas y cada una de las Matrículas Inmobiliarias perjudicadas de manera INDIVIDUAL, no masiva, garantizando la justa, oportuna y debida indemnización como está establecido en la constitución de la república de Colombia. (Art. 58).
  2. Lo anterior implica que se debe realizar todos los procesos, delegables y que son pertinentes al proceso, como insumos y preparación para el acto administrativo que ejecuta el operador de los servicios públicos o de hidrocarburos o el concesionario vial, mediante la entrega de una oferta formal, por la indemnización al propietario de los derechos económicos sobre el predio, a causa de la necesidad de limitación al dominio de su propiedad (adquisición predial o imposición de servidumbre), y posteriormente concretarla de manera legal  a través de la suscripción y registro para que aparezca en el certificado de tradición y libertad  del título de propiedad (escritura pública). Estos procesos, sin falta alguna, deben cumplir con los siguientes aspectos:
    • Administrativo
    • Social
    • Técnico
    • Jurídico
  3. El operador de servicios Públicos o el Concesionario contratante requerirá los servicios profesionales de consultoría y asesoría en el campo de la Valoración con fines de Gestión Predial, SIN IMPONER Condiciones o Limitaciones fuera de Ley, y por el busca obtener la titularidad y/o disponibilidad de fajas parciales de un predio a favor de la entidad, los cuales comprenden:
    • La Investigación técnica, jurídica, física y socio-económica, en la cual se identifique la relación existente entre los inmuebles requeridos para la ejecución del Proyecto y sus propietarios y /o terceros; los resultados obtenidos se incorporarán en los documentos que conforman el Plan de Adquisición de Predios y de Constitución de Servidumbres y los documentos de Gestión Predial.
    • Las actividades necesarias para iniciar y culminar la adquisición del Predio y Constitución de Servidumbres, sea a través de enajenación voluntaria, imposición o expropiación.
    • Las acciones correspondientes para lograr la restitución del espacio público y la adjudicación de baldíos y ejidos.
    • Demás acciones tendientes a la obtención de la titularidad de los Predios y Registro de gravámenes requeridos para la ejecución del Proyecto.

En este punto vale aclarar que el alcance de esta Gestión Predial, para mitigar posibles malas interpretaciones del contenido de esta propuesta:

  1. Elaboración de ficha predial
  2. Estudio de títulos
  3. Avalúos comerciales, realizados por valuadores profesionales en cumplimiento de la LEY 1673 del 2013 y del Decreto reglamentario 556 del 2014, para la tasación del daño emergente y lucro cesante, únicamente realizada por profesionales debidamente acreditados en el renglón 13 (del decreto), que se refiere a la valoración de Intangibles especiales.
  4. Se debe verificar antes de firmar el contrato de servicios profesionales, si en la solicitud remitida por el operador de servicios públicos o del concesionario, la unidad responsable de la gestión predial, pretende que el tasador o la empresa asesora omita la consideración de una o de algunas de las obligatorias indemnizaciones con el argumento de que las reconocerán bajo la figura de  las conocidas “compensaciones socioeconómicas”, se debe renunciar ÉTICAMENTE a la firma del contrato, pues bajo ninguna circunstancia y menos de tipo contractual, se podrá argumentar una demanda ante los tribunales de la republica el desconocimiento de los derechos económicos sobre la propiedad que le asisten a sus titulares,  previstos en la constitución y en las leyes de la república. Ante esta práctica común de algunas entidades del estado que por ignorancia (quizás no tanto por ello), lo que resulta adecuado es sugerirles que no hagan esas compensaciones socioeconómicas que sean redundantes, para lo cual deberán primero verificar que logró ser demostrado y sustentado por el tasador en su informe de avalúo, a la hora de sus estimaciones indemnizatorios.
  5. El tasador además debe explicar lo que sea de su competencia para facilitar al contratante del servicio profesional, el desarrollo de todo el proceso que le conduzca a la obtención de todos los derechos económicos requeridos, o la imposición de los gravámenes, sobre las propiedades afectadas para la Gestión Predial de las Matrículas Inmobiliarias. Es decir, deberá considerar las afectaciones temporales y las permanentes y cuantificarlas de manera sustentable, objetiva y totalmente razonada.

En conclusión, en la actualidad, el proceso valuatorio se ejecuta rigurosamente dentro del muy amplio Marco Legal Vigente en Colombia, y especialmente en lo relativo a quienes pueden ejercer la profesión valuatoria en nuestro país, y dictaminar sobre cierto tipo bienes tangibles e intangibles, o por daños al patrimonio por causa ajena, por citar ejemplos muy cotidianos en nuestras Lonjas, de allí el inmenso aporte de la Ley 1673 y de su decreto reglamentario 556, pues en este marco legal, se establece el alcance y capacitación acreditada que debe disponer un valuador para que su dictamen sea legalmente admitido y además totalmente ajustado a las normas constitucionales y legales, mitigando con ello lo que en un pasado cercano fue  ampliamente incumplido por gerencias de Gestión Predial de operadores de servicios públicos y de concesionarios, al desconocer estas regulaciones que constituyen innumerables IMPUGNACIONES de las ofertas de adquisición de los Derechos Económicos, que se acompañan por Ley, de los avalúos realizados, y como consecuencia generan retrasos (en ocasiones interminables), y cuellos de botella en la ejecución de los programas que se adelantan en todo el país.

Por: Luis Fernando Restrepo Gómez.

Ing. Civil-Máster Gerencia- Esp. Valorización Constructor- Interventor.