De la Resolución 620 a la 941

Durante casi dos décadas, la Resolución 620 de 2008 hizo parte del lenguaje cotidiano de quienes trabajamos en el mundo de los avalúos en Colombia.

Avaluadores, entidades públicas, empresas, propietarios y organizaciones gremiales aprendimos a hablar de método de comparación de mercado, capitalización de rentas, método residual y costo de reposición teniendo como una de nuestras principales referencias esta regulación.

Pero el mercado cambió. Cambió la forma de acceder a la información, evolucionaron las herramientas tecnológicas, aumentó la disponibilidad de datos y también cambiaron las necesidades de quienes requieren un avalúo.

En este contexto, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi —IGAC— expidió el 31 de julio de 2026 la Resolución 941 de 2026, mediante la cual se fijan los métodos y las condiciones de elaboración y presentación de avalúos conforme al Capítulo 3 del Título 2 del Decreto 1170 de 2015, además de establecer otras disposiciones. La nueva resolución se encuentra vigente y deroga la Resolución 620 de 2008, así como los incisos 1, 2 y 3 del artículo 14 de la Resolución 898 de 2014. (IGAC)

Desde la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, consideramos que este cambio merece ser entendido más allá de una comparación entre artículos. Porque pasar de la 620 a la 941 no significa simplemente cambiar una norma por otra. Significa preguntarnos:

¿Cómo estamos haciendo los avalúos y qué tan preparados estamos para demostrar técnicamente por qué un inmueble tiene determinado valor?

620 vs. 941: dos resoluciones, dos momentos de la valoración en Colombia

Antes de entrar en los detalles, una comparación sencilla:

Aspecto	Resolución 620 de 2008	Resolución 941 de 2026
Estado	Derogada	Vigente
Año	2008	2026
Finalidad	Procedimientos para avalúos ordenados en el marco de la Ley 388 de 1997	Métodos y condiciones de elaboración y presentación de avalúos, conforme al Decreto 1170 de 2015
Métodos de valoración	Mercado, renta, residual y reposición	Mantiene los métodos principales; desarrolla nuevas condiciones de aplicación
Información de mercado	Comparación y análisis de muestras	Mayor énfasis en fuentes, soporte y trazabilidad
Visita técnica	Contemplada dentro del procedimiento	Se refuerza como parte fundamental del proceso
Información urbanística	Fundamental para ciertos análisis	Adquiere especial relevancia en el análisis del inmueble
Estadística	Uso de herramientas estadísticas	Amplía las posibilidades de análisis estadístico y de datos
Tecnología	Marco previo a la transformación digital actual	Incorpora herramientas y enfoques compatibles con nuevas tecnologías
Inteligencia artificial	No contemplada	Se contempla como herramienta de análisis, bajo condiciones técnicas
Informe	Requisitos establecidos por la norma	Mayor énfasis en trazabilidad, soporte y documentación
Régimen transitorio	—	Contempla reglas para actuaciones iniciadas antes de su entrada en vigencia

La comparación deja algo claro: la 941 no elimina la experiencia acumulada durante años. La reorganiza dentro de un marco más amplio.

¿Por qué era necesario actualizar la Resolución 620?

La Resolución 620 fue expedida en septiembre de 2008. Hoy, casi 18 años después, el contexto en el que se realizan los avalúos es muy diferente. El propio IGAC había adelantado en 2026 un proceso de participación para recibir observaciones al proyecto de nueva resolución, publicado en julio de ese año. (IGAC)

Pensemos en algo tan sencillo como un estudio de mercado. En 2008, obtener, organizar y procesar información podía requerir un trabajo considerablemente más manual. Hoy podemos encontrar información mediante:

• Plataformas inmobiliarias
• Bases de datos
• Sistemas de información geográfica
• Herramientas de análisis estadístico
• Hojas de cálculo avanzadas
• Modelos econométricos
• Herramientas de automatización
• Inteligencia artificial

Pero aquí aparece una paradoja: tener más información no significa necesariamente tener mejor información. Podemos encontrar 100 ofertas inmobiliarias en internet. La verdadera pregunta es cuáles sirven realmente como comparables, y aún más importante, si podemos demostrar de dónde salió cada dato. Precisamente ahí comienza una de las grandes diferencias que encontramos en la nueva regulación.

La nueva pregunta ya no es solamente «¿cuánto vale?»

En la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla consideramos que esta es una de las mejores maneras de entender el cambio. Un avalúo tradicionalmente termina concentrándose en una cifra: $X por metro cuadrado. Pero detrás de esa cifra existe todo un proceso: dónde está ubicado el inmueble, qué características tiene, qué uso permite la norma, qué ofertas comparables existen, qué ajustes deben realizarse y qué metodología es la más adecuada.

La Resolución 941 pone especial énfasis en que ese camino pueda ser explicado, sustentado y documentado. Y esto, desde nuestra perspectiva, representa uno de los principales retos y oportunidades para el sector.

1. La información de mercado: no todo lo que aparece en internet es una muestra

Imaginemos que estamos valorando un apartamento en Barranquilla y encontramos en internet cuatro ofertas entre $400 y $500 millones. ¿Podemos sacar un promedio y determinar el valor? No tan rápido. Primero habría que preguntarse si tienen áreas y sector similares, la misma antigüedad, parqueadero, depósito, piso, ascensor, estado de conservación, estrato, y si las ofertas siguen vigentes y cuándo fueron consultadas.

Un estudio de mercado no consiste simplemente en recopilar precios: consiste en interpretar el mercado. La nueva regulación fortalece precisamente esta necesidad de contar con información verificable y adecuadamente sustentada.

2. La trazabilidad adquiere un papel protagonista

Trazabilidad significa poder seguir el camino de la información: oferta → fuente → fecha de consulta → características → análisis → ajuste → resultado. Esto permite que quien revise posteriormente el informe pueda comprender cómo se construyó el resultado.

Un avalúo no debería depender exclusivamente de que el profesional diga «según mi experiencia, el inmueble vale X». La experiencia es fundamental, pero una buena valoración debe poder responder por qué — y esa respuesta debe encontrarse en el análisis técnico.

3. La visita técnica sigue siendo fundamental

Podría pensarse que, con tanta información disponible digitalmente, la visita al inmueble pierde importancia. Ocurre exactamente lo contrario: la realidad física de un inmueble difícilmente puede reemplazarse por completo con fotografías, mapas o documentos. Dos inmuebles pueden tener la misma área, estrato, uso y ubicación cercana, y aun así tener valores diferentes, por características que solo se comprenden mediante inspección física y conocimiento del entorno.

La Resolución 941 contempla la visita técnica al sector y la inspección física del inmueble como parte del proceso, con reglas específicas para los casos en que no sea posible ingresar. (IGAC) La tecnología ayuda a conocer un inmueble; la visita ayuda a comprenderlo.

4. El POT deja de ser un documento que se consulta «al final»

Un inmueble no solo tiene características físicas: también tiene una realidad jurídica y urbanística. Un lote aparentemente excelente para desarrollar puede tener una reserva vial, una afectación, una zona de protección o restricciones de uso que cambian por completo su valor. Por eso el avaluador moderno necesita mirar el inmueble de manera integral: no basta con conocerlo, hay que conocer el territorio en el que está.

5. Estadística: de «muchas muestras» a «mejor análisis»

La estadística no llega para reemplazar el criterio profesional, sino para fortalecerlo. Con varias muestras se puede analizar promedio, mediana, dispersión, valores atípicos, variabilidad y relación entre variables, lo que ayuda a responder si el comportamiento de precios en el sector es homogéneo o si hay muestras que están distorsionando el resultado.

Pero hay una precisión importante: un modelo no sustituye al criterio del avaluador. El número puede calcularse automáticamente; la interpretación sigue siendo profesional.

¿Y qué pasa con la inteligencia artificial?

La inteligencia artificial llegó también a los avalúos. Pero eso no significa que mañana vayamos a tener «ingrese la dirección del inmueble y la IA le dirá cuánto vale» — al menos no desde la perspectiva de una valoración profesional responsable.

La IA puede ayudar a organizar grandes volúmenes de información, identificar patrones, analizar bases de datos, detectar valores atípicos, apoyar modelos estadísticos, automatizar tareas repetitivas y facilitar la construcción de modelos. Pero herramienta tecnológica no equivale a responsabilidad profesional: la tecnología puede ayudar al profesional, no puede asumir por sí sola la responsabilidad del avalúo.

El verdadero cambio: del criterio aislado al criterio sustentado

Durante años, la experiencia de un buen avaluador ha sido uno de los principales activos de la actividad, y seguirá siéndolo. Un profesional que conoce un mercado puede detectar rápidamente que un inmueble no es comparable con otro, aunque tengan características aparentemente similares. Pero ahora existe una exigencia adicional: poder explicar técnicamente esa conclusión.

Por eso creemos que el profesional con mayor fortaleza en esta nueva etapa será quien combine experiencia, información, análisis, tecnología y criterio — no uno de estos elementos por separado, sino todos juntos.

Los métodos de valoración, uno por uno

Método de comparación o de mercado

Para este método diferencian la comparabilidad de inmuebles urbanos y rurales y amplían las herramientas estadísticas más allá de la media, la varianza y el coeficiente de variación. Autorizan el uso de inteligencia artificial y modelos automatizados condicionados a auditoría, métricas de error, calidad de datos y validación del avaluador. Además, elevan el coeficiente de variación admisible al 7,5 % urbano y 10,0 % rural, permitiendo apartarse sustentadamente de la media.

Método residual

Sigue siendo fundamental para ciertos terrenos y proyectos, pero su aplicación exige comprender que el valor de un terreno depende de su potencial de desarrollo: dos lotes de igual tamaño en la misma ciudad no valen lo mismo si uno permite mayor densidad, tiene mejor acceso o mayor potencial comercial que el otro. El análisis residual necesita integrar correctamente las condiciones normativas, económicas y financieras del proyecto, y entre más complejo sea este, más importante será sustentar claramente los supuestos.

Capitalización de rentas

En inmuebles que generan ingresos — locales comerciales, oficinas, hoteles, activos destinados al alquiler — cobran relevancia herramientas como la capitalización directa y el flujo de caja descontado. La lógica es sencilla: si un inmueble genera ingresos, esos ingresos deben analizarse para comprender su valor económico. La calidad del resultado depende, de nuevo, de la calidad de los supuestos.

Método de costo

La nueva regulación mantiene su importancia, pero es clave diferenciar costo de reposición (cuánto costaría construir hoy un inmueble equivalente) de costo de reproducción (cuánto costaría reproducir una construcción con características equivalentes a las originales). La diferencia puede ser relevante en inmuebles con características especiales, y exige analizar adecuadamente edad, estado de conservación, características constructivas, vida útil y depreciación.

Suelo de protección: una restricción no es un castigo automático

Durante mucho tiempo, hablar de restricciones llevaba a una conclusión demasiado simple: «si está restringido, vale menos». La realidad es más compleja: una restricción afecta el valor de distintas maneras según su naturaleza, alcance, localización, uso permitido y condiciones del mercado. La pregunta correcta es cómo afecta concretamente esa condición al aprovechamiento económico del inmueble — y ese análisis requiere criterio profesional.

Propiedad horizontal: no todo metro cuadrado vale lo mismo

Dos apartamentos de 100 m² pueden tener condiciones muy distintas — parqueaderos, depósito, terraza, acabados — y no deberían tener exactamente el mismo valor por metro cuadrado. Comparar no significa encontrar dos inmuebles parecidos: significa determinar qué tan comparables son y ajustar las diferencias que afectan su valor.

¿Qué significa esto para los informes de avalúo?

El informe debe convertirse cada vez más en un documento capaz de responder: «¿cómo llegaron ustedes a ese valor?». Recomendamos especial cuidado en:

• Identificación: que el inmueble quede claramente identificado.
• Información física: área, características, estado y demás elementos relevantes.
• Información jurídica: documentación y condiciones aplicables.
• Información urbanística: uso, aprovechamiento y restricciones.
• Estudio de mercado: muestras suficientes, pertinentes y verificables.
• Metodología: explicación clara de por qué se usa determinado método.
• Memoria de cálculo: que permita comprender el procedimiento.
• Conclusión: que el valor final sea coherente con todo el análisis.

Un ejemplo sencillo: antes y después

Enfoque simplificado: área 2.000 m², valor de referencia $2.000.000/m², valor estimado $4.000 millones. Parece sencillo, pero falta casi todo.

Un enfoque completo analiza el inmueble, revisa su situación jurídica, estudia la normativa urbanística, identifica posibles afectaciones, analiza el mercado, verifica las fuentes, selecciona muestras comparables, aplica análisis estadístico y ajustes, elige la metodología apropiada, realiza los cálculos, contrasta el resultado con la realidad del mercado y sustenta el valor final.

La cifra final podría ser exactamente la misma. Pero la calidad y la capacidad de defensa del avalúo son completamente diferentes.

¿La Resolución 941 aplica a todos los avalúos?

No podemos decir simplemente que «la 941 reemplaza a la 620 para absolutamente todos los avalúos que existen en Colombia». La Resolución 941 establece su ámbito de aplicación y debe analizarse de acuerdo con la finalidad y el marco jurídico de cada encargo. Antes de aplicar una metodología o determinar qué régimen normativo corresponde, recomendamos identificar la finalidad del avalúo, el proceso que lo origina, el marco jurídico aplicable, la fecha de inicio del trámite y las disposiciones especiales que existan para ese caso. Esta precisión es especialmente importante durante el periodo de transición normativa.

¿Y los avalúos que ya estaban en proceso?

La Resolución 941 contempla disposiciones transitorias, por lo que la respuesta dependerá de las características y del momento en que se inició la actuación correspondiente. Recomendamos no tomar decisiones basándose únicamente en la fecha de entrega del informe: es necesario revisar el proceso completo.

Cinco errores que deberíamos evitar en esta nueva etapa

 

1. Pensar que la 941 solamente cambió números

No. Hay un cambio importante en el enfoque y en las condiciones de elaboración y presentación.

2. Pensar que más muestras significa automáticamente mejor avalúo

No necesariamente. Mejores muestras pueden ser más importantes que una gran cantidad de muestras.

3. Pensar que la inteligencia artificial reemplazará al avaluador

La tecnología es una herramienta. La responsabilidad profesional permanece.

4. Pensar que el POT es un documento secundario

Las condiciones urbanísticas pueden modificar significativamente el aprovechamiento económico de un inmueble.

5. Pensar que el valor final es lo único importante

Un buen avalúo debe explicar cómo se llegó al valor.

El reto para los avaluadores: actualizarse

La llegada de la Resolución 941 representa un reto para todo el sector, y consideramos que debe convertirse en una oportunidad para:

• Fortalecer conocimientos y actualizar metodologías
• Mejorar los informes y los estudios de mercado
• Aprovechar herramientas tecnológicas y desarrollar capacidades estadísticas
• Comprender mejor la información territorial y mejorar la trazabilidad
• Fortalecer la ética profesional

Porque la actividad valuatoria no puede quedarse estática mientras el mercado cambia.

El papel de las lonjas en esta nueva etapa

Para la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, esta transformación también representa una responsabilidad. Las organizaciones gremiales tenemos un papel importante en la actualización de nuestros profesionales y en la generación de espacios de discusión alrededor de los cambios que impactan al sector inmobiliario.

No se trata únicamente de aprender una nueva norma. Se trata de conversar sobre cómo queremos que evolucionen los avalúos en Colombia, cómo mejorar la calidad de la información, cómo fortalecer la confianza de los usuarios, y cómo aprovechar la tecnología sin perder el criterio profesional.

De la 620 a la 941: una nueva etapa para la valoración

Si tuviéramos que resumir este cambio en una sola frase: pasamos de una visión centrada principalmente en la aplicación de métodos a una visión que exige mayor integración entre metodología, información, territorio, tecnología y criterio profesional.

La Resolución 620 cumplió un papel fundamental durante años en el desarrollo de la actividad valuatoria en Colombia. Pero la realidad de 2026 exige nuevas herramientas. El IGAC registra actualmente la Resolución 941 como norma vigente y señala expresamente que deroga la Resolución 620 de 2008. (IGAC)

Desde la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla creemos que esta nueva etapa debe construirse sobre tres elementos: conocimiento, tecnología y responsabilidad profesional. Porque el futuro de los avalúos no está únicamente en obtener un número: está en comprender el mercado, interpretar el territorio, analizar los datos y sustentar técnicamente cada conclusión.

En resumen

• El IGAC expidió el 31 de julio de 2026 la Resolución 941, que deroga la Resolución 620 de 2008 y fija nuevos métodos y condiciones para elaborar y presentar avalúos.
• No cambia solo la norma: exige mayor trazabilidad, soporte documental y capacidad de sustentar técnicamente cada valor.
• La visita técnica, el análisis urbanístico (POT) y la estadística ganan peso; la IA se admite como herramienta, no como reemplazo del criterio profesional.
• Hay régimen transitorio para trámites ya iniciados: el análisis debe hacerse caso por caso.

Fuentes oficiales

Para la elaboración de este artículo consultamos directamente la información publicada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi sobre la Resolución 620 de 2008, la Resolución 941 de 2026 y el proceso de construcción de la nueva regulación.

Consultar Resolución 941 de 2026 en el IGAC

Consultar Resolución 620 de 2008 en el IGAC